Achiziția unei case presupune mai mult decât verificarea finisajelor, a suprafeței utile sau a amplasamentului. Una dintre întrebările importante pe care orice cumpărător ar trebui să și le pună este dacă imobilul a fost construit conform proiectului autorizat.

În România există numeroase situații în care, pe parcursul execuției, au fost realizate modificări fără actualizarea documentației tehnice sau fără obținerea autorizațiilor necesare. Unele schimbări sunt minore și nu influențează siguranța construcției, însă altele pot avea implicații tehnice, juridice și financiare.

De aceea, verificarea conformității dintre proiect și execuția din teren reprezintă o etapă importantă înainte de cumpărarea unei case.

Ce înseamnă proiect autorizat

Orice construcție nouă trebuie realizată în baza unei autorizații de construire și a unui proiect tehnic.

Acesta stabilește:

• dimensiunile construcției;
• poziționarea pe teren;
• regimul de înălțime;
• compartimentarea;
• structura de rezistență;
• materialele principale;
• instalațiile;
• soluțiile tehnice adoptate.

În mod normal, construcția executată trebuie să respecte documentația autorizată.

Ce modificări apar frecvent în practică

În timpul verificărilor tehnice sunt întâlnite frecvent modificări precum:

• compartimentări diferite;
• desființarea unor pereți;
• mutarea golurilor de uși sau ferestre;
• extinderea teraselor;
• închiderea balcoanelor;
• modificarea acoperișului;
• construirea unor anexe;
• mansardări;
• schimbarea poziției scărilor;
• modificarea instalațiilor.

Unele dintre aceste intervenții sunt realizate legal, însă altele pot fi executate fără documentația necesară.

De ce contează pentru cumpărător

O construcție care nu respectă proiectul autorizat poate genera dificultăți în viitor.

Printre acestea se pot număra:

• dificultăți la renovare;
• probleme la obținerea unor autorizații;
• costuri pentru aducerea construcției în legalitate;
• dificultăți la revânzare;
• neconcordanțe în documentația tehnică.

În anumite situații, modificările pot afecta inclusiv comportarea construcției în exploatare.

Cum poate fi verificată conformitatea

O analiză tehnică presupune compararea documentației disponibile cu situația existentă în teren.

Inginerul poate analiza:

• planurile de arhitectură;
• proiectul structural;
• compartimentarea;
• poziția elementelor constructive;
• dimensiunile principale;
• documentele din cartea tehnică.

Această verificare poate evidenția diferențe importante între ceea ce a fost proiectat și ceea ce a fost executat.

Ce poate identifica o inspecție tehnică

Pe lângă analiza documentelor, o inspecție tehnică imobiliară urmărește și starea efectivă a construcției.

Pot fi identificate:

• fisuri;
• infiltrații;
• punți termice;
• probleme de termoizolație;
• defecte ale instalațiilor;
• neconformități ale finisajelor;
• degradări ale acoperișului;
• defecte ale hidroizolațiilor.

Astfel, cumpărătorul obține atât informații privind starea construcției, cât și asupra conformității acesteia cu documentația disponibilă.

Ce documente ar trebui solicitate

Înainte de cumpărare este recomandată verificarea următoarelor documente:

• autorizația de construire;
• proiectul tehnic;
• procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
• cartea tehnică a construcției;
• certificatul de performanță energetică;
• documentele privind modificările ulterioare.

Aceste documente completează verificarea realizată în teren.

Cum ajută Home Planning

Home Planning realizează inspecții tehnice imobiliare pentru case și apartamente înainte de cumpărare, având ca obiectiv identificarea riscurilor tehnice și furnizarea unei evaluări independente.

În cazul caselor, verificarea poate include atât analiza elementelor constructive și a instalațiilor, cât și evaluarea documentației tehnice disponibile.

Inginerii companiei verifică aspecte precum:

• structura aparentă;
• acoperișul;
• infiltrațiile;
• instalațiile;
• termoizolația;
• punțile termice;
• documentația tehnică;
• eventualele neconcordanțe observabile între proiect și execuția din teren.

La final, beneficiarul primește un raport tehnic detaliat cu fotografii, observații și recomandări, raport inclus în prețul serviciului.

De ce este importantă verificarea înainte de semnarea contractului

După finalizarea tranzacției, eventualele probleme tehnice sau documentare devin responsabilitatea noului proprietar.

O verificare realizată înainte de cumpărare poate contribui la:

• negocierea prețului;
• solicitarea unor remedieri;
• clarificarea documentației;
• estimarea costurilor viitoare;
• reducerea riscurilor asociate investiției.

În cazul unei investiții de sute de mii de euro, câteva ore dedicate unei evaluări tehnice pot face diferența între o achiziție bine fundamentată și una care implică cheltuieli neprevăzute.

Verificarea unei case nu ar trebui să se limiteze la aspectul estetic. Conformitatea dintre proiectul autorizat și construcția existentă este un element important care poate influența valoarea proprietății, posibilitățile de renovare și costurile viitoare.

Completată de o inspecție tehnică imobiliară realizată de un inginer constructor, analiza documentației tehnice oferă cumpărătorului informațiile necesare pentru a lua o decizie obiectivă și bine fundamentată.

‍

Cum verific dacă o casă este construită conform proiectului?

Prin compararea documentației tehnice disponibile cu situația existentă în teren și printr-o inspecție tehnică realizată de un specialist.

Este obligatoriu ca locuința să respecte proiectul autorizat?

În principiu, da. Modificările importante trebuie realizate conform legislației și documentate corespunzător.

Pot exista diferențe între proiect și execuție?

Da. Unele sunt minore, însă altele pot avea implicații tehnice sau administrative.

Ce documente trebuie să solicit înainte de cumpărare?

Autorizația de construire, proiectul tehnic, procesul-verbal de recepție, cartea tehnică a construcției și certificatul de performanță energetică.

Merită o verificare tehnică înainte de cumpărarea unei case?

Da. O inspecție tehnică independentă poate identifica defecte și neconformități care nu sunt vizibile la o simplă vizionare și poate oferi o imagine obiectivă asupra stării reale a proprietății.

Vrei să cumperi o casă în București sau Ilfov?

Înainte de semnarea contractului, programează o inspecție tehnică imobiliară și solicită verificarea documentației tehnice. Un raport independent realizat de ingineri constructori te poate ajuta să identifici defectele ascunse, eventualele neconcordanțe cu proiectul autorizat și costurile potențiale înainte de a face una dintre cele mai importante investiții din viața ta.

‍