Ce este cartea tehnică a construcției

Cartea tehnică a construcției reprezintă ansamblul documentelor care descriu proiectarea, execuția, recepția, exploatarea și întreținerea unei clădiri.

Aceasta este prevăzută de legislația privind calitatea în construcții și trebuie păstrată pe toată durata de existență a construcției.

Cartea tehnică este importantă deoarece oferă informații despre:

• modul în care a fost proiectată clădirea;
• modul în care a fost executată;
• recepția lucrărilor;
• intervențiile realizate ulterior;
• obligațiile de exploatare și întreținere.

De ce este importantă înainte de cumpărare

O verificare tehnică a locuinței înainte de cumpărare ar trebui să includă, atunci când este posibil, și analiza documentelor disponibile.

Cartea tehnică poate confirma:

✔️ legalitatea construcției
✔️ existența documentelor obligatorii
✔️ recepția lucrărilor
✔️ eventuale intervenții ulterioare
✔️ existența documentației tehnice relevante

Lipsa unor documente importante poate genera dificultăți ulterioare pentru proprietar.

Ce documente ar trebui să conțină

Conținutul poate varia în funcție de tipul construcției și anul realizării, însă în mod obișnuit cartea tehnică include:

Documentația de proiectare

Aceasta poate cuprinde:

• proiectul de arhitectură;
• proiectul de structură;
• proiectele instalațiilor;
• detalii tehnice;
• memorii tehnice.

Aceste documente descriu soluțiile tehnice adoptate la realizarea construcției.

Autorizația de construire

Autorizația de construire este unul dintre documentele esențiale.

Verificarea acesteia poate confirma:

• legalitatea executării lucrărilor;
• respectarea reglementărilor urbanistice;
• existența aprobărilor necesare.

Procese verbale de recepție

Recepția reprezintă etapa prin care se constată că lucrările au fost executate și pot fi utilizate.

Pot exista:

• proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
• procese verbale privind remedieri;
• documente suplimentare de recepție.

Procese verbale pe faze determinante

Aceste documente sunt importante deoarece confirmă verificarea anumitor etape esențiale ale construcției.

Pot include verificări privind:

• fundațiile;
• structura de rezistență;
• elementele ascunse;
• instalațiile.

Certificatul de performanță energetică

Acesta oferă informații despre:

• consumul estimat de energie;
• eficiența energetică;
• caracteristicile termoizolației.

Ce trebuie verificat efectiv înainte de cumpărare

Nu este suficientă simpla existență a cărții tehnice.

Este important să fie analizate și informațiile conținute.

Existența documentelor obligatorii

Una dintre cele mai frecvente probleme este lipsa unor documente importante.

Pot lipsi:

• proiecte;
• procese verbale;
• documente de recepție;
• documente privind instalațiile.

Absența acestora poate indica o documentație incompletă.

Concordanța cu situația din teren

Este util să se verifice dacă locuința analizată corespunde documentației disponibile.

Pot exista situații în care:

• compartimentările au fost modificate;
• au fost realizate intervenții fără documente;
• anumite elemente diferă față de proiect.

Intervenții și modificări ulterioare

Dacă au fost executate lucrări după recepția inițială, este recomandat să existe documente care să le justifice.

Exemple:

• închiderea balcoanelor;
• modificarea compartimentării;
• intervenții asupra instalațiilor;
• modificări structurale.

Istoricul problemelor tehnice

În anumite situații, cartea tehnică poate conține informații privind:

• remedieri;
• defecte constatate anterior;
• lucrări de reparații;
• intervenții de întreținere.

Aceste informații pot fi utile pentru evaluarea riscurilor viitoare.

Ce riscuri există atunci când documentația este incompletă

O documentație tehnică incompletă poate genera dificultăți privind:

• exploatarea construcției;
• efectuarea unor modificări ulterioare;
• clarificarea unor probleme tehnice;
• gestionarea eventualelor litigii.

În cazul asociațiilor de proprietari, lipsa unor documente poate afecta și activitățile privind urmărirea comportării în timp a construcției.

Cartea tehnică nu înlocuiește inspecția tehnică imobiliară

Chiar dacă documentele sunt complete, acestea nu pot confirma starea actuală a locuinței.

O inspecție tehnică imobiliară și o verificare apartament înainte de cumpărare permit evaluarea:

• defectelor vizibile;
• infiltrațiilor;
• umidității;
• instalațiilor;
• finisajelor;
• viciilor ascunse care nu apar în documentație.

Cele două verificări sunt complementare.

Recomandarea unui inginer constructor

Înainte de cumpărarea unei locuințe este recomandat să solicitați:

1. Acces la documentele disponibile din cartea tehnică.
2. Verificarea concordanței dintre documente și situația reală.
3. O inspecție tehnică imobiliară realizată de un inginer constructor.

Această abordare oferă o imagine mult mai completă asupra proprietății analizate.

Concluzie

Cartea tehnică a construcției este unul dintre cele mai importante documente pe care un cumpărător ar trebui să le verifice înainte de achiziția unei locuințe. Aceasta poate oferi informații despre proiectare, execuție, recepție și intervențiile realizate de-a lungul timpului.

Totuși, documentele nu pot înlocui o evaluare tehnică realizată în teren. Combinarea analizei documentelor cu o inspecție tehnică imobiliară reprezintă una dintre cele mai eficiente metode de reducere a riscurilor înainte de cumpărare.

Programează o verificare tehnică a locuinței înainte de cumpărare și află ce nu se vede la o simplă vizionare.

Întrebări frecvente

Este obligatorie existența cărții tehnice a construcției?

Da. Cartea tehnică face parte din documentația obligatorie a construcției și trebuie păstrată pe durata de existență a acesteia.

Pot cumpăra o locuință dacă documentația este incompletă?

Da, însă este recomandată analiza riscurilor și clarificarea documentelor lipsă înainte de achiziție.

Cartea tehnică poate indica probleme tehnice?

Poate conține informații despre remedieri și intervenții, dar nu reflectă întotdeauna starea actuală a locuinței.

Este suficientă verificarea documentelor?

Nu. Documentele trebuie completate de o inspecție tehnică realizată în teren.

Cine poate analiza documentația tehnică?

Un inginer constructor specialist atestat diriginte șantier.

‍