Cumperi o casă? Ce trebuie să verifici înainte de achiziție pentru a evita defectele ascunse și cheltuielile neprevăzute

O vizionare nu înlocuiește o verificare tehnică

„Casă nouă”, „construcție premium”, „materiale de calitate”, „izolație performantă” sau „finisaje de lux” sunt expresii frecvent întâlnite în anunțurile imobiliare.

Deși aceste afirmații pot reflecta caracteristicile locuinței, ele nu reprezintă garanții privind calitatea execuției.

În timpul unei vizionări, cumpărătorii sunt interesați, în principal, de compartimentare, luminozitate, design interior, suprafața utilă și amenajarea curții. Sunt criterii firești, dar insuficiente pentru evaluarea unei investiții de sute de mii de euro.

O locuință poate avea un aspect impecabil și, în același timp, să prezinte infiltrații, hidroizolații executate necorespunzător, punți termice, deficiențe ale instalațiilor sau fisuri care necesită investigații suplimentare.

Verificarea tehnică a unei case înainte de cumpărare permite identificarea unor asemenea probleme înainte ca responsabilitatea și costurile remedierilor să fie preluate de noul proprietar.

Casele noi pot avea defecte de execuție

Una dintre cele mai răspândite percepții este că o locuință nouă nu necesită verificări tehnice, deoarece lucrările au fost recent finalizate.

În realitate, vechimea redusă a unei construcții nu garantează respectarea tuturor cerințelor privind calitatea execuției.

Un acoperiș nou poate prezenta deficiențe de etanșare, o terasă poate avea o hidroizolație necorespunzătoare, iar o fațadă aparent impecabilă poate ascunde discontinuități ale termoizolației.

La acestea se adaugă posibile probleme ale instalațiilor electrice, sanitare și termice, ale tâmplăriei sau ale sistemelor de colectare și evacuare a apelor pluviale.

Unele deficiențe devin vizibile abia după primul sezon rece sau după perioade cu precipitații abundente.

Altele pot necesita intervenții care presupun desfacerea finisajelor, înlocuirea unor componente sau refacerea unor lucrări deja executate.

Identificarea problemelor înaintea tranzacției oferă cumpărătorului posibilitatea de a solicita clarificări, remedieri sau renegocierea condițiilor de achiziție.

Ce presupune o inspecție tehnică imobiliară?

O inspecție tehnică imobiliară înainte de cumpărare constă în examinarea sistematică a elementelor constructive accesibile și evaluarea stării tehnice aparente a proprietății.

Verificarea poate cuprinde:

• Elementele structurale vizibile: identificarea fisurilor, deformărilor, degradărilor și a altor indicii care pot necesita investigații suplimentare.
• Acoperișul și hidroizolațiile: verificarea zonelor accesibile, a etanșărilor și a eventualelor urme de infiltrații.
• Instalațiile electrice, sanitare și termice: observații vizuale și verificări funcționale, în limitele accesului și ale echipamentelor utilizate.
• Termoizolația și tâmplăria: identificarea punților termice, a problemelor de montaj, a condensului și a etanșărilor deficitare.
• Finisajele și amenajările exterioare: verificarea pardoselilor, pereților, fațadelor, teraselor și a modului de evacuare a apelor.

În funcție de particularitățile proprietății, inginerii pot utiliza aparatură profesională, precum camere termice, umidometre, scanere pentru pereți sau alte instrumente de măsurare.

Camera termică permite evidențierea unor anomalii de temperatură, în condiții adecvate de examinare, iar umidometrul poate furniza informații despre prezența umidității în anumite materiale.

Totuși, niciun echipament nu poate identifica automat toate viciile ascunse. Interpretarea rezultatelor și corelarea acestora cu observațiile din teren rămân responsabilitatea specialistului.

Cartea tehnică a construcției poate spune mai multe decât aspectul locuinței

Pe lângă verificările din teren, cumpărătorii ar trebui să acorde atenție documentației tehnice a imobilului.

Cartea tehnică a construcției reunește documente referitoare la proiectarea, execuția, recepția, exploatarea și intervențiile efectuate asupra clădirii.

Pentru o casă nouă, documentele relevante pot include autorizația de construire, proiectele tehnice, procesele-verbale privind lucrările executate, documentele de calitate și recepția la terminarea lucrărilor.

Analiza documentației disponibile poate evidenția diferențe între soluțiile proiectate și situația existentă, precum și eventuale intervenții sau modificări care necesită clarificări.

Lipsa unor documente nu demonstrează automat existența unor defecte, dar poate limita posibilitatea verificării calității lucrărilor executate.

De aceea, verificarea fizică a proprietății și analiza documentelor tehnice sunt activități complementare, fiecare oferind informații utile pentru decizia de achiziție.

Inspecția tehnică și expertiza tehnică în construcții nu sunt același lucru

O întrebare frecventă în rândul cumpărătorilor este dacă, înainte de achiziție, trebuie solicitată o inspecție imobiliară sau o expertiză tehnică.

Diferența este importantă atât din perspectiva scopului verificării, cât și a competențelor profesionale necesare.

Inspecția tehnică imobiliară urmărește identificarea deficiențelor observabile, evaluarea preliminară a riscurilor și formularea unor recomandări privind proprietatea analizată. Aceasta este, de regulă, neinvazivă și nu presupune calcule de verificare structurală sau investigații distructive.

În schimb, expertiza tehnică în construcții este o activitate reglementată, efectuată de experți tehnici atestați pentru domeniile sau specialitățile corespunzătoare.

Expertiza poate implica investigații aprofundate, analize structurale, calcule și evaluări necesare stabilirii stării tehnice a unei construcții sau fundamentării unor lucrări de intervenție.

Pentru o persoană care dorește să cumpere o casă și are nevoie de o primă evaluare a stării acesteia, o inspecție efectuată de ingineri constructori competenți poate reprezenta un punct de plecare.

Dacă sunt identificate indicii ale unor probleme structurale sau alte deficiențe care necesită o evaluare specializată, inginerul poate recomanda efectuarea unei expertize tehnice în domeniul relevant.

Atunci când expertiza este obligatorie potrivit legislației, aceasta nu poate fi înlocuită printr-o inspecție obișnuită.

Astfel, cumpărătorul poate obține inițial o imagine mai clară asupra proprietății și poate decide, în cunoștință de cauză, dacă sunt necesare verificări suplimentare.

De ce sunt importante calificările și autorizările inginerilor constructori?

Înainte de a solicita o verificare tehnică, este recomandat ca beneficiarul să se informeze asupra pregătirii, experienței și competențelor profesionale ale persoanelor care vor efectua inspecția.

În România, Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) autorizează specialiști precum diriginții de șantier și responsabilii tehnici cu execuția (RTE), în timp ce Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) asigură atestarea tehnico-profesională a verificatorilor de proiecte și experților tehnici, pentru domeniile și specialitățile prevăzute de reglementările aplicabile.

În funcție de perioada emiterii documentelor, pot fi întâlnite și atestări sub denumirile instituționale anterioare, precum MLPAT sau MDRAP.

Aceste autorizări și atestări confirmă îndeplinirea condițiilor profesionale pentru exercitarea activităților reglementate respective.

Deși efectuarea unei inspecții imobiliare pre-achiziție nu impune, în sine, deținerea unei autorizări ISC sau a unei atestări MDLPA, experiența profesională și autorizările relevante pot reprezenta criterii suplimentare în alegerea specialistului.

Este important ca beneficiarul să înțeleagă și limitele serviciului solicitat: o inspecție tehnică nu devine expertiză tehnică doar pentru că este realizată de un inginer autorizat.

Home Planning – inspecții tehnice imobiliare în București și Ilfov

Pentru cei care caută o firmă specializată în inspecții tehnice imobiliare în București și Ilfov, Home Planning® oferă servicii de verificare a caselor și apartamentelor înainte de cumpărare, consultanță tehnică și întocmirea rapoartelor de constatare.

Cu o activitate de peste șase ani în domeniul consultanței tehnice imobiliare, Home Planning declară că a efectuat sute de inspecții și rapoarte de constatare, inclusiv pentru situații privind vicii ascunse, defecte de execuție și neconformități asociate calității construcțiilor.

Serviciile sunt disponibile atât în București, cât și în localitățile din Ilfov, inclusiv Pipera, Voluntari, Tunari, Otopeni, Balotești și Corbeanca.

Verificările sunt efectuate de ingineri constructori cu experiență profesională, inclusiv specialiști care dețin autorizări emise de Inspectoratul de Stat în Construcții.

Prin utilizarea aparaturii profesionale și analiza elementelor accesibile ale imobilului, Home Planning urmărește să ofere cumpărătorului o evaluare tehnică obiectivă, independentă de interesele comerciale implicate în tranzacție.

După inspecție, beneficiarul primește un raport tehnic documentat fotografic, care prezintă deficiențele identificate, gravitatea acestora și recomandările privind eventualele remedieri sau investigații suplimentare.

Raportul poate constitui un instrument util pentru clarificarea problemelor cu vânzătorul, negocierea condițiilor de achiziție sau evaluarea oportunității continuării tranzacției.

Informații suplimentare despre serviciile de inspecție tehnică imobiliară Home Planning pot fi consultate pe site-ul companiei.

Când este cel mai potrivit moment pentru verificarea unei case?

Inspecția tehnică ar trebui programată după identificarea proprietății dorite, dar înainte de asumarea unor obligații financiare sau contractuale semnificative.

Ideal, cumpărătorul ar trebui să dispună de informațiile tehnice relevante înainte de achitarea unui avans nerambursabil sau de semnarea contractului final de vânzare-cumpărare.

Pentru locuințele noi, verificarea poate fi realizată și înainte de predarea proprietății de către dezvoltator, astfel încât eventualele deficiențe să poată fi discutate și consemnate.

Trebuie avut în vedere că o inspecție neinvazivă nu garantează identificarea tuturor viciilor ascunse, deoarece anumite elemente constructive nu sunt accesibile fără intervenții asupra finisajelor.

Cu toate acestea, informațiile obținute pot contribui semnificativ la înțelegerea stării tehnice aparente a proprietății și a riscurilor asociate.

Înainte să cumperi o casă, verifică ce cumperi

O locuință nu trebuie evaluată doar prin prisma aspectului estetic sau a prețului solicitat de vânzător. Calitatea execuției, starea instalațiilor, hidroizolațiile, documentația tehnică și eventualele deficiențe existente sunt factori care pot influența atât confortul viitorilor proprietari, cât și costurile de întreținere și reparație.

Existența unor defecte nu înseamnă automat că o proprietate trebuie exclusă din procesul de selecție. Important este ca acestea să fie cunoscute, evaluate și luate în calcul înaintea unei decizii financiare importante.

O inspecție tehnică imobiliară nu elimină toate riscurile, dar poate transforma o achiziție bazată pe impresii într-o decizie fundamentată pe informații tehnice.

Pentru cei care doresc să cumpere o casă sau un apartament în București și Ilfov, programarea unei inspecții tehnice prin Home Planning poate fi un pas util înainte de finalizarea tranzacției.

‍