Carte tehnică incompletă: ce riscuri există pentru cumpărător

Atunci când cumpără un apartament sau o casă, majoritatea oamenilor verifică poziționarea locuinței, compartimentarea, finisajele și prețul. Mai puțini acordă însă atenție documentației tehnice a construcției.

Cartea tehnică a construcției reprezintă "dosarul de identitate" al unei clădiri. Ea conține informații despre proiectarea, execuția, recepția și exploatarea construcției și poate oferi răspunsuri la multe întrebări pe care cumpărătorii și le pun înainte de achiziție.

În cazul unei construcții noi, dar și al unei clădiri existente, verificarea documentației tehnice poate completa informațiile obținute în urma unei inspecții tehnice imobiliare și poate evidenția eventuale lipsuri sau neconcordanțe.

Ce este cartea tehnică a construcției

Conform legislației în vigoare, fiecare construcție trebuie să aibă o carte tehnică.

Aceasta reprezintă ansamblul documentelor care descriu întreaga "viață" a construcției, de la proiectare până la exploatare.

În funcție de tipul imobilului, cartea tehnică poate conține:

• autorizația de construire;
• proiectul tehnic de execuție;
• procesele-verbale de verificare a lucrărilor;
• procesele-verbale de recepție;
• certificate și declarații de conformitate;
• instrucțiuni privind exploatarea construcției;
• documente privind urmărirea comportării în timp;
• documente privind lucrările efectuate ulterior.

Pentru cumpărător, aceste informații pot fi extrem de valoroase deoarece permit înțelegerea istoricului tehnic al proprietății.

De ce este importantă înainte de cumpărare

Mulți cumpărători presupun că dacă locuința arată bine, documentele sunt doar o formalitate.

În realitate, lipsa unor documente poate ascunde:

• lucrări executate fără documentație;
• modificări structurale;
• recepții incomplete;
• dificultăți în identificarea materialelor utilizate;
• lipsa documentelor privind garanțiile.

Cartea tehnică nu garantează calitatea construcției, însă oferă informații importante care completează verificarea din teren.

Ce documente ar trebui să existe

În funcție de tipul construcției, este recomandat să existe cel puțin:

Documentația de proiectare

Aceasta include proiectele de arhitectură, structură și instalații.

Ele permit înțelegerea modului în care clădirea a fost proiectată.

Documentele de execuție

Acestea demonstrează modul în care lucrările au fost realizate și verificate.

Procesele-verbale de recepție

Reprezintă documentele care confirmă recepționarea construcției.

Certificatul de performanță energetică

Acesta oferă informații despre consumul estimat de energie și eficiența energetică a clădirii.

Instrucțiuni de exploatare

În special pentru:

• centrale termice;
• pompe de căldură;
• sisteme de ventilație;
• echipamente smart;
• instalații speciale.

Probleme întâlnite în practică

În cadrul verificărilor tehnice sunt întâlnite frecvent situații precum:

• lipsa unor documente;
• documentație incompletă;
• planuri care nu corespund cu situația din teren;
• lipsa documentelor privind modificările ulterioare;
• lipsa unor procese-verbale importante.

Aceste aspecte nu înseamnă automat că locuința are probleme, însă merită analizate înainte de cumpărare.

Cum poate influența renovarea

Dacă intenționezi să renovezi locuința, documentația tehnică poate fi foarte utilă.

Aceasta oferă informații despre:

• traseele instalațiilor;
• elementele structurale;
• materialele utilizate;
• compartimentările inițiale.

Astfel pot fi evitate intervențiile care afectează structura sau instalațiile.

Ce verifică Home Planning

Pe lângă inspecția tehnică imobiliară realizată în teren, Home Planning oferă și servicii de verificare a documentației tehnice disponibile.

Analiza poate include:

• existența cărții tehnice;
• verificarea documentelor disponibile;
• identificarea eventualelor lipsuri;
• corelarea documentelor cu situația existentă în teren.

Scopul acestei analize este de a oferi cumpărătorului o imagine cât mai completă asupra proprietății.

De ce este recomandată verificarea împreună cu inspecția tehnică

Inspecția tehnică și analiza documentației se completează reciproc.

Inspecția evidențiază starea actuală a construcției.

Cartea tehnică explică modul în care aceasta a fost proiectată și executată.

Împreună, cele două oferă o imagine mult mai clară asupra proprietății și reduc riscul apariției unor surprize după cumpărare.

Concluzie

Cartea tehnică a construcției este unul dintre cele mai importante documente ale unei locuințe, însă este adesea ignorată în procesul de cumpărare.

Verificarea existenței și a conținutului acesteia poate oferi informații valoroase despre istoricul construcției și poate completa concluziile unei inspecții tehnice imobiliare.

Pentru cumpărătorii care doresc să ia o decizie informată, analiza documentației tehnice reprezintă o etapă la fel de importantă ca verificarea fizică a apartamentului sau a casei.

Citește și

• Recepția unui apartament nou: checklist complet pentru cumpărători în 2026
• Verificare apartament înainte de cumpărare: ce verifică un inginer constructor
• Cât poate costa remedierea defectelor descoperite după cumpărarea unei locuințe

FAQ

Ce este cartea tehnică a construcției?

Este documentația tehnică a unei construcții care conține informații despre proiectare, execuție, recepție și exploatare.

Este obligatorie existența cărții tehnice?

Da. Construcțiile trebuie să dețină carte tehnică conform legislației aplicabile.

Pot cumpăra un apartament fără carte tehnică?

Da, însă este recomandat să verifici motivele pentru care documentația este incompletă și ce documente lipsesc.

Ce informații pot afla din cartea tehnică?

Poți afla detalii despre proiect, materialele utilizate, recepția lucrărilor, instalații și istoricul tehnic al construcției.

Home Planning verifică și documentele?

Da. Pe lângă inspecția tehnică a locuinței, Home Planning poate analiza documentația tehnică disponibilă și poate identifica eventuale lipsuri sau neconcordanțe.

‍

Vrei să cumperi un apartament sau o casă în București sau Ilfov?

Pe lângă verificarea tehnică a locuinței, solicită și analiza documentației tehnice disponibile. O inspecție tehnică imobiliară împreună cu verificarea cărții tehnice îți oferă o imagine completă asupra proprietății și te ajută să iei o decizie informată înainte de semnarea contractului.

‍